Ravnanje uradne osebe občine, ki odda v najem nepremičnino z neposredno pogodbo, najemniku pa dovoli oddajo tega objekta v podnajem, ne da bi pri tem upoštevala predpisani postopek in metode oddaje v najem, kot jih določata Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07, v nadaljevanju ZSPDPO) in Uredba o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07), predstavlja kršitev dolžnega ravnanja in ustreza definiciji korupcije v smislu 3. alinee 2. člena ZPKor.
Komisija za preprečevanje korupcije je na podlagi 18. člena Zakona o preprečevanju korupcije (Uradni list RS, št.2/04, v nadaljevanju ZPKor) in 13. člena Poslovnika komisije za preprečevanje korupcije (Uradni list RS, št. 105/04) na seji dne 18.12.2008 sprejela naslednje
Načelno mnenje številka 154
- Ravnanje uradne osebe občine, ki odda v najem nepremičnino z neposredno pogodbo, najemniku pa dovoli oddajo tega objekta v podnajem, ne da bi pri tem upoštevala predpisani postopek in metode oddaje v najem, kot jih določata Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07, v nadaljevanju ZSPDPO) in Uredba o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07), predstavlja kršitev dolžnega ravnanja in ustreza definiciji korupcije v smislu 3. alinee 2. člena ZPKor.
Obrazložitev
Komisija za preprečevanje korupcije (v nadaljevanju Komisija) je prejela prijavo o sumu korupcije v občini, povezanem z oddajo poslovnega objekta v najem, pri čemer naj bi občina imela namen oddati poslovni objekt mimo javnega razpisa poslovnemu subjektu, ki ni uspel v postopku javnega zbiranja ponudb.
Pristojnost Komisije, da daje načelna mnenja, ureja 2. alineja 18. člena ZPKor, v 3. alineji 2. člena ZPKor pa je določeno, kaj v tem primeru pomeni beseda “korupcija”. Pristojnost dajanja načelnih mnenj iz 2. alineje 18. člena ZPKor je natančneje urejena v 1. alineji 13. člena Poslovnika komisije, ki določa, da Komisija sprejema načelna mnenja o tem, ali določeno ravnanje ustreza definiciji korupcije iz ZPKor. V drugem odstavku istega člena Poslovnika pa je prav tako določeno, da mnenja komisije iz prve alineje prejšnjega odstavka nimajo pravnih ali materialnih posledic. Komisija poudarja, da sprejemanje načelnih mnenj ni postopek odločanja o pravicah in dolžnostih posameznika, saj že sam pojem “načelno mnenje” pove, da gre za neobvezne smernice, po katerih nedoločeno število neidentificiranih subjektov lahko ali pa tudi ne oblikuje svoje ravnanje, da se izognejo situacijam, v katerih lahko zapadejo tveganjem korupcije.
Komisija je zaprosila občino za dokumentacijo o poteku postopka oddaje poslovnega objekta v najem. Iz pridobljene dokumentacije izhajajo naslednja dejstva:
- Občina je na podlagi odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika začela na podlagi posebnega Sklepa in ob upoštevanju 45. člena Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07, 94/07, v nadaljevanju Uredba) postopek oddaje poslovnega objekta v nov najem z javnim zbiranjem ponudb in v ta namen imenovala komisijo za izbor najugodnejše ponudbe.
- V postopku javnega zbiranja ponudb in ocenitvi prispelih ponudb, je komisija opravila ocenitev dveh prispelih popolnih ponudb ter izbrala ponudbo, ki je bila po razpisnih merilih najugodnejša in o izbiri z dopisom obvestila oba ponudnika.
- Občina je že v času poteka postopka izbire najugodnejšega ponudnika ugotavljala pravno stanje oddajane nepremičnine in ugotovila, da je pravno stanje oddajane nepremičnine neurejeno, zaradi česar je sklenila, da bo izvedla nov razpis oddaje v najem, ko bo pridobila vsa potrebna upravna dovoljenja za uporabo nepremičnine. Za navedeno nepremičnino je bilo v letu 1976 pridobljeno le urbanistično potrdilo o priglasitvi postavitve montažnega kioska in priglasitvi gradbenih del na nepremičnini, ki je predmet oddaje v najem. Iz listin ni razvidno, da bi bilo za navedeni poslovni objekt pridobljeno uporabno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov. Zaradi neurejenega pravnega stanja nepremičnine je župan občine po obvestilu obeh ponudnikov o izbiri naknadno izdal obvestilo o ustavitvi postopka izbire najemnika, iz katerega izhaja, da bo lastnik opravil ponovni razpis oddaje v najem, ko bo pridobil vsa potrebna upravna dovoljenja.
- Občina je, kljub neurejenemu pravnemu stanju nepremičnine in ustavitvi postopka oddaje v najem takoj za tem z najemnikom, ki je prej odstopil od najemne pogodbe, sklenila Aneks k najemni pogodbi, s katerim je oddala v najem poslovno stavbo v obsegu 110 m2 in zemljišče okrog stavbe v izmeri 609 m2 za opravljanje gostinske dejavnosti za dobo petih let.
- Občina je z Aneksom k pogodbi omogočila najemniku oddajo nepremičnine v podnajem, ko je določila, da je v primeru oddaje nepremičnine v podnajem najemnik dolžan pridobiti predhodno soglasje najemodajalca in pisno mnenje krajevne skupnosti. Po določilih iz Aneksa začne Pogodba o podnajemu veljati s podajo soglasja najemodajalca na pogodbo.
- Občina je pred izvedbo postopka o oddaji v najem, pridobila Cenitveno poročilo sodnega cenilca, namenjeno oddaji nepremičnine v najem, po katerem znaša izračunana mesečna najemnina za oddano nepremičnino 1.220,53 EUR.
Iz opisanega dejanskega stanja izhaja, da je občina oddala poslovni objekt in zemljišče v najem za opravljanje gostinske dejavnosti, kljub temu, da je predhodno ugotovila, da je pravno stanje na nepremičnini neurejeno in zaradi česar je pravilno ravnala, ko je ustavila postopek oddaje v najem. S tem, ko je ponovno oddala v najem navedeno nepremičnino, za katero ni pridobila uporabnega dovoljenja, je kršila Zakona o gostinstvu (Uradni list RS, št. 93/07-uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZGos), ki v 8. členu določa, da mora biti za objekt, v katerem namerava opravljati gostinsko dejavnost pravna oseba, samostojni podjetnik posameznik ali fizična oseba iz 2. odstavka 2. člena tega zakona, pridobljeno uporabno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov. Po zakonu o graditvi objektov (Uradni list RS, št.102/04,126/07, ZGO) uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe nezahtevnega in enostavnega objekta, potrebno pa je za zahtevne in manj zahtevne objekte. Z Uredbo o vrstah objektov glede na zahtevnost (Uradni list RS, št. 37/08), izdano na podlagi ZGO, so določene vrste zahtevnih, manj zahtevnih, nezahtevnih in enostavnih objektov. Po navedeni Uredbi poslovni objekt oziroma stavba v izmeri 101 m2, namenjena za opravljanje gostinske dejavnosti, sodi med manj zahtevne objekte, za katere je v smislu določb ZGO potrebno pridobiti uporabno dovoljenje.
V Aneksu k najemni pogodbi je občina dovolila najemniku oddajo v podnajem le s pogojem pridobitve njenega soglasja. S tem, ko je občina sklenila neposredno pogodbo z najemnikom in najemniku dovolila oddajo v podnajem, ne da bi predhodno izvedla postopek izbire najugodnejšega ponudnika po metodi javnega zbiranja ponudb, je obšla oziroma kršila določbe Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07, v nadaljevanju ZSPDPO) in Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (v nadaljevanju Uredba). ZSPDPO v 27. členu določa, da se oddaja nepremičnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti v najem izvede na enega od načinov iz prvega odstavka 19. člena tega zakona. Po 19. členu ZSPDPO so metode razpolaganja z nepremičnim premoženjem: javna dražba, javno zbiranje ponudb in neposredna pogodba. Po 55. členu Uredbe se lahko stvarno premoženje odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed pogojev, navedenih v Uredbi, med katerimi je tudi pogoj, da je predviden letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000 EUR. V obravnavanem primeru je po cenitvenem poročilu sodnega cenilca izračunana mesečna najemnina v višini 1.220,53 EUR na mesec, kar predstavlja preko 10.000 EUR na leto, zaradi česar sklenitev neposredne pogodbe po navedeni Uredbi ni možna. Po navedenih predpisih sta v obravnavanem primeru možni metodi oddaje nepremičnine v najem le javna dražba ali javno zbiranje ponudb.
S tem, ko je občina najemniku z Aneksom k najemni pogodbi dovolila, da odda, sicer z njenim soglasjem, nepremičnino v podnajem, ki se sklene z neposredno pogodbo, se je izognila izvedbi postopka in uporabi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb kot to določata ZSPDPO in Uredba. S takšnim ravnanjem je občina kršila tudi načela ravnanja s stvarnim premoženjem iz 2. poglavja ZSPDPO, predvsem načelo enakega obravnavanja, načelo preglednosti in načelo javnosti, ker je preprečila enako dostopnost do najema nepremičnine oziroma enakopravno obravnavanje več zainteresiranim ponudnikom in javnost izvedbe postopka ter s tem omogočila koristi tako najemniku kot tudi tistim morebitnim zainteresiranim podnajemnikom, ki so v osebnih ali poslovnih povezavah z najemodajalcem.
Komisija meni, da je uradna oseba občine v obravnavanem primeru s kršitvijo predpisov o razpolaganju s stvarnim premoženjem, kršila dolžno ravnanje in s tem omogočila ozkemu krogu oseb neupravičeno korist. Ravnanje uradne osebe, ki pri opravljanju uradnih nalog krši dolžno ravnanje in s tem drugemu omogoči določeno korist, ustreza definiciji korupcije po 3. alinei 2. člena ZPKor.
S tem je načelno mnenje utemeljeno.
Drago Kos
Predsednik